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Mission Conseil Syndical

Le conseil syndical constitue le volet exécutif du syndicat des copropriétaires. En théorie il aurait seul vocation à gérer la copropriété au quotidien. Mais ce travail étant parfois long et technique, une part importante de ses prérogatives est confiée au syndic.

Ceci ne fait pas du conseil syndical un organe sans pouvoir. Il contrôle le syndic, qui agit comme son mandataire. Mais dans un souci de bonne gestion, la loi prévoit également que le conseil syndical contrôle et assiste le syndic dans sa mission de gestion.

Pour plus de précisions, on peut utilement se référer à la Recommandation n° 13 de la Commission nationale de la copropriété spécialement consacrée au conseil syndical, qui constitue en la matière un excellent mémorandum

Est-il obligatoire de constituer un conseil syndical ?

Base légale : art. 21 Loi 10 juillet 1965

En principe oui.

Cependant il faut un vote de l’assemblée générale à la majorité simple (art. 25), sur présentation de candidature. Ces conditions n’étant pas forcément réunies, il existe donc deux exceptions, prévues par l’art. 21 (Loi 1965) :

  • Faute de candidature, ou faute pour l’assemblée générale de pouvoir trancher, l’impossibilité de créer un conseil syndical est constatée et notifiée aux copropriétaires. Les copropriétaires ont un mois pour saisir le juge. Celui-ci peut alors désigner les membres du conseil syndical, mais en cas de réticences catégoriques il peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.
  • La copropriété peut également renoncer à se doter d’un conseil syndical. Il faut pour cela un vote en ce sens et à la double majorité de l’assemblée générale (2/3 des millièmes et la majorité des copropriétaires en nombre). Une majorité simple (celle des copropriétaires présents et représentés) est par contre suffisante pour revenir sur cette décision.

Comment sont désignés les membres du conseil syndical ?

Base légale : art. 21, 25 Loi 10 juillet 1965, art. 21, 22, 48 Décret 17 mars 1967

  • Aux termes de l’art. 22 du Décret de 1967, les membres du conseil syndical sont désignés à la majorité de l’art. 25 (Loi 1965 ; cf. Les majorités) en assemblée générale ordinaire. Si la majorité n’est pas acquise, le vote n’est que sursitaire.
    • Si un copropriétaire obtient 265/1000e en assemblée générale sur 800/1000e présents et représentés, le syndic peut reconvoquer une seconde assemblée générale et n’a, jusqu’à une éventuelle infirmation, pas le droit de considérer que la personne n’est pas élue.
      Si un copropriétaire obtient plus du tiers des voix (400/1000e p. ex.), il peut alors être procédé immédiatement à un second vote, à la majorité simple (art. 24). Ce second vote n’est pas obligatoire, mais s’il n’y est pas procédé l’assemblée pourra être considérée comme partiale.
  • Le mandat des membres du conseil est limité à 3 ans. S’ils ne sont pas réélus par l’assemblée au bout de ce délai, ils ne sont plus légalement considérés comme faisant partie du conseil.
  • Le vote des membres est impérativement nominatif ; il est donc prohibé (par la jurisprudence) d’élire un conseil syndical “en bloc”.
  • Il n’est pas légalement interdit (art. 21 Décret 1967) que les deux membres d’un couple fassent partie d’un même conseil syndical, même si l’un des époux n’est pas copropriétaire (cas de la séparation de biens). En revanche un concubin, même muni d’un certificat, ne peut être membre du conseil syndical.
  • Les mineurs non émancipés, les incapables légaux (majeurs placés sous tutelle ou curatelle) ne peuvent siéger à un conseil syndical. C’est leur représentant légal qui sera désigné à cette fin.
  • Si aucun conseil syndical n’existe au sein de votre immeuble, ou si aucun membre n’a été élu, vous ou tout copropriétaire pouvez demander sur requête au président du tribunal de grande instance de les désigner (art. 21 al. 10 Loi 1965 et 48 Décret 1967). Cliquer ici pour plus de détails sur cette procédure.

Le président du conseil syndical : nomination et rôle

Base légale : art. 25 Loi 10 juillet 1965, art. 8, 21, 22, 27 Décret 17 mars 1967

  • C’est le conseil syndical, et non l’assemblée, qui élit le président. Cette élection est obligatoire.
    • Si le syndic tente de faire élire un président pendant l’assemblée générale, il faut le refuser et demander une suspension de séance.
    • Il est à tout moment possible de demander une nouvelle élection, en cas d’inertie ou d’inefficacité du président.
  • Dans la pratique, le président sert à faire le lien entre les copropriétaires et le syndic.
  • Il a deux attributions légales propres :

1.     La convocation de l’assemblée générale :
-si la convocation de l’assemblée générale a été demandée (par recommandé AR) par des copropriétaires représentant au moins 1/4 des millièmes de la copropriété, et si le syndic ne le fait pas, le président peut convoquer lui-même l’assemblée générale (art. 8 D. 1967)
-si le règlement de copropriété le prévoit, le président peut convoquer l’assemblée générale en cas de vacance du poste de syndic (démission, décès)

2.     La récupération des fonds et archives auprès de l’ancien syndic
–> certains syndics font montre d’une certaine inertie pour restituer les fonds et archives de la copropriété, en cas de changement. Le nouveau syndic peut engager une procédure judiciaire contre l’ancien, mais cette action peut également être déclenchée par le président du conseil syndical.

  • Le président peut être révoqué à tout moment de son mandat ; ceci peut être nécessité par l’inaction ou l’obstruction du président.
  • Parallèlement le président peut démissionner quand bon lui semble. Il en informe le syndic par recommandé AR ; celui-ci avertit le conseil syndical, qui doit procéder à une élection le plus rapidement possible.
  • Le président du conseil syndical ne peut pas être rémunéré pour cette fonction (art. 27 Décret 1967).

Paiement et remboursement des frais du conseil syndical

Base légale : art. 27 Décret 17 mars 1967

  • Le conseil syndical peut être remboursé de ses frais. Sauf stipulation du règlement de copropriété, il s’agit d’un remboursement effectué par le syndic sur présentation de justificatif. La somme versée peut être répartie selon une spécialisation de charges (si une seule partie des lots est concernée).
  • La liste des frais remboursables n’est pas limitative : déplacements, frais, téléphone, matériels… et peut donner lieu à des abus, qu’il appartient au syndic et aux copropriétaires de surveiller.
  • Les membres du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérés (art. 27 Décret 1967).

Compétences et attributions du conseil syndical

Base légale : art. 25 Loi 10 juillet 1965, art. 8, 21, 22, 26, 37 Décret 17 mars 1967

  • Selon les termes de la loi le conseil syndical contrôle et assiste le syndic dans sa gestion. Il n’a donc pas vocation à intervenir directement au quotidien, même si en pratique il dispose de pouvoirs étendus.
  • La mission d’assistance est définie soit dans le règlement de copropriété, soit par une décision spécifique de l’assemblée générale. Elle concerne le fonctionnement au sens large de la copropriété : choix du personnel, présentation comptable des recettes et dépenses, choix des entreprises pour l’entretien courant de l’immeuble, examen des devis,…
  • Le pouvoir de contrôle est exerçable à tout moment. Il s’étend notamment à :
    • la comptabilité du syndicat
    • la répartition des dépenses
    • les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés
    • l’élaboration du budget prévisionnel (l’art. 26 D. 1967 stipule que le conseil syndical est associé à l’élaboration de ce budget)
    • les actions judiciaires en cours
    • les impayés des copropriétaires
  • Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic (par écrit) :
    • en cas de travaux d’urgence (art. 37 D. 1967)
    • si les travaux dépassent un montant voté en assemblée générale
    • s’il est prévu que le conseil syndical est obligatoirement consulté pour les travaux dépassant un certain montant (au titre d’une décision d’assemblée ou d’une disposition du règlement de copropriété) ; cet avis doit être joint à l’ordre du jour de l’assemblée à peine de nullité (CA Paris 23e Ch. B, 23 mai 2001)
  • En dehors de ces cas, le syndic n’est pas lié par les avis du conseil syndical, qui n’est vis-à-vis de lui qu’un organisme consultatif (TGI Rouen 08 fév. 1979 – Gaz. Pal 10/01/1981).
  • Le conseil syndical peut se faire communiquer par le syndic, à sa demande, tout document (ou sa copie) intéressant le syndicat.
  • Le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer l’assemblée générale (par recommandé AR). En cas de refus ou de silence, il peut alors convoquer lui-même cette assemblée.
  • Il peut se faire donner des mandats précis par l’assemblée générale (choisir des devis, un prestataire, engager une procédure, etc.).
  • Il peut, par le truchement de son président, agir judiciairement contre le syndic en vue d’obtenir restitution des fonds et archives de la copropriété, en cas de changement de syndic.
  • Il donne son avis, à l’assemblée générale, sur toutes les questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Qui contrôle le syndic ? Dans quelle mesure ?

Base légale : art. 21 Loi 10 juillet 1965, art. 26 Décret 17 mars 1967

Les copropriétaires et leur syndicat n’ont pas de contrôle direct sur leur syndic. C’est le Conseil syndical qui est investi de ce rôle par la loi. C’est donc à lui, plus particulièrement à son président, qu’il convient de s’adresser si en tant qu’occupant vous avez un message à faire passer au syndic. L’assemblée quant à elle, n’exerce pas de contrôle à proprement parler. Elle prend les grandes décisions, et se borne à révoquer le syndic si celui-ci ne remplit pas correctement sa mission.

L’organe principal de contrôle est donc le conseil syndical, qui dispose de pouvoirs et de prérogatives étendues.

L’Association des Responsables de Copropriété (A.R.C.) synthétise fort bien, dans le manuel qu’elle publie et dont la liste suivante est extraite, les tâches dé vérification dont s’acquittera tout bon conseil syndical.

  • Le rôle du Conseil est d’abord de vérifier que le syndic fait bien rentrer l’argent. Pour cela il devra :
    • connaître les impayés
    • les analyser : distinguer les débiteurs de bonne et de mauvaise foi
    • proposer des plans de remboursement aux uns, exiger des actions dures et rapides contre les autres
    • vérifier que le syndic :
      • engage bien les actions en recouvrement décidées par l’assemblée générale
      • assure un bon suivi des procédures
      • suit l’avocat désigné par le syndic ou le Conseil syndical
  • Le rôle du Conseil est ensuite de vérifier que le syndic utilise correctement l’argent des copropriétaires
    • les contrats existants sont-ils corrects ? (s’en procurer copie et les étudier)
    • les fournisseurs de la copropriété présentent-ils un bon rapport qualité-prix ?
    • les consommations (combustible, eau, électricité) sont-elles normales ?
    • les travaux facturés ont-ils été réellement exécutés ?
    • les fournisseurs sont-ils payés dans un délai raisonnable ?
  • Le rôle du Conseil syndical sera ensuite de vérifier que le syndic ne demande pas trop d’argent aux copropriétaires et qu’il gère au mieux cet argent
    • le fonds de roulement n’est-il pas trop élevé ?
    • le budget prévisionnel est-il correct ?
    • le syndic place-t-il l’excédent de trésorerie au profit du syndicat ?
  • Enfin, le rôle du Conseil est de veiller à ce que le syndic suive correctement la copropriété
    • visites de l’immeuble
    • actions préventives
    • interventions rapides en cas de problème

Le syndic n’étant pas toujours à même d’être parfait, rien n’empêche le Conseil syndical de l’aider dans certaines tâches : repérage de prestataires et collecte de devis, inspection de routine de l’immeuble, recueil des avis et suggestions des occupants… Même si c’est là exécuter une partie des tâches pour lesquelles le syndic est théoriquement payé, il ne faut jamais perdre de vue que consacrer un peu de temps à son immeuble tout en gardant de bonnes relations avec un syndic motivé reste le meilleur garant d’une gestion efficace des intérêts communs, c’est-à-dire de tous

Peut-on engager la responsabilité du conseil syndical ?

Base légale : art. 1992 Code civil

  • Le conseil syndical peut être amené à prendre des décisions lourdes de conséquences, dont il est à ce titre juridiquement responsable.
  • Si vous êtes lésé par une de ces décisions, vous pouvez engager la responsabilité :
    • soit d’un membre particulier du conseil, si une décision ressortit d’une initiative qui lui est propre ; la responsabilité engagée est toutefois limitée à ce dont peut répondre ce seul membre
    • soit du conseil syndical dans son ensemble, ce qui vous permet d’engager la responsabilité de l’ensemble de la copropriété
  • Le conseil syndical agissant en tant que mandataire de l’assemblée générale, L’art. 1992 du Code civil qui dispose : “Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.


Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire
“.


Le mandat du conseil syndical étant gratuit, la jurisprudence exige donc une faute lourde en relation directe avec le préjudice dommageable.

  • La responsabilité d’un conseil syndical a ainsi été retenue :
    • en cas de convocation d’une assemblée extraordinaire en vue de la révocation non justifiée d’un syndic
    • en cas de contrôle abusif de la gestion d’un syndic, de nature à lui causer un préjudice
  • La prescription de l’action en responsabilité sur le fondement de l’art. 1992 est de 30 ans

 

 

© Serge DIEBOLT – Avocat à la Cour –Droit pour Tous” – 2001

 

Extrait de : http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-4.htm